如何看一个房地产企业是否触底？关键要看三个因素

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从目前房地产业的总体趋势来看,虽然万科的营业收入和归母净利润已经企稳,但比如万科在2022年上半年实现了2069.2亿元,同比增长233亿元.2021年同期营收增速相当于1%左右.实现归母净利润122.2亿元,同比增长10.6%。2021年万科净利润减半,现已企稳,但我认为可能仍未触底。

要看房地产企业是否触底,关键要看三个因素:

首先,房地产的整体形势并不乐观。如果整体形势没有大的变化,单一房地产企业的经营就不会更好。毕竟,如果环境没有改变,小环境就不会更好。即使有所改善,也只能是暂时的,不可持续的。目前,房地产行业的总体形势仍然是房地产市场销售不畅,房地产征地热情不高,业绩也相当难以改善。特别是目前,大量房地产企业存在较大的资金问题,资金涉及面相当广泛和深刻,所有与房地产行业相关的行业都参与其中。整个金融体系相互拖欠,这是原来的“三角债”或“多角债”无法从根本上理顺和解决,死结仍成为制约房地产业整体活力复苏的巨大障碍。在这种情况下,万科家族的业绩可能难以摆脱负面影响,业绩可能进一步下滑。

其次,从行业整体经营来看,不容乐观。目前,万科的经营业绩虽然企稳,但横向比较,前景并不乐观。虽然万科董事长是一个审时度势的人,头脑清醒,对房地产行业整体趋势或形势的控制更加到位和准确,但余亮此前曾高喊“活下去”,“黑铁时代”,不仅准确总结了当时房地产业的情况,而且重新调整和布局了自身的发展战略,解决了业务发展中的许多被动和不利,然后万科今天的情况并不容易。

看起来不错,但是和同行的碧桂园相比,表现有点暗淡。比如从利率来看,万科2020年毛利率曾达到29.2%,2022年上半年毛利率20.46%;而碧桂园2020年毛利率为33.97%,2022年上半年毛利率26.86%,远比万科要高;从销售面积看,2022上半年万科实现销售面积1290.7万方,签约销售金额2152.9亿元,同比分别下降41.1%和39.3%。同期碧桂园权益销售面积2.348万平,同比下降32.0%;销售金额 1.851 亿元,同比减少38.9%.

如何看一个房地产企业是否触底？关键要看三个因素

第三,从万科目前的商业发展战略来看,也存在很大的不确定性。如果发展战略成功,万科可能会摆脱当前的困境,如果错误,它可能会滑向更困难的境地。目前,万科与碧桂园在发展战略上存在较大差距。万科向大城市扩张,实施大城市战略。例如,2022年上半年,万科上半年获得19个新项目,股权地价387亿元,一二线城市布局占95.6%;碧桂园专注于二线城市。比如2022年上半年,碧桂园投资向二线城市倾斜,上半年获得9块地块,股权地价仅60.9亿元。

按照正常情况,万科向一二线城市扩张的战略是正确的。无论如何,一二线城市的住房需求强于二线城市及以下城市,价格可能相对较高。然而,很多事情的发展并不像我们正常预期的那样,尤其是如此激进的扩张战略,如果一二线城市的房地产市场销售仍然无法启动,万科的运营仍然难以打破僵局,利润可能会继续下降。

如何看一个房地产企业是否触底？关键要看三个因素

那么,如果你想问万科是否触底?现在仍然不确定,事情往往有很多不确定性,在最终结果之前,很难给出准确的结论。幸运的是,令人欣慰的是,万科董事长于亮是一个明白的人,他说“房地产市场在短期内已经触底。在房地产行业的稳定地价、稳定房价、稳定预期三大调控目标中,前两者已经实现。“稳预期”还有很大的挑战,稳定的期望是信心的问题。”他说了房地产业发展困境的关键问题。目前,全国人民对房地产和房地产市场的期望似乎仍然不稳定,这需要一个长期的过程,而不是在短期内实现的。

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