23个城市符合首套房贷利率下限条件，利率活降至4.1%以下

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9月29日晚,中国人民银行和中国银行业、保险监督管理委员会发布了《关于分阶段调整差异化住房信贷政策的通知》(以下简称《通知》),决定分阶段调整差异化住房信贷政策。符合条件的城市政府可以独立决定在2022年底前分阶段维持,降低或取消当地新发放的第一套住房贷款利率的下限。但第二套住房商业个人住房贷款利率政策的下限按照现行规定执行。

这是金融监管机构今年第二次降低第一抵押贷款利率的下限。今年5月,中国央行、中国银行业和保险监督管理委员会发布通知,将购买普通自有住房的第一商业个人住房贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。

央行表示,这一政策措施的出台有利于支持市政府“因城施策”充分利用政策工具箱,促进房地产市场的稳定和健康发展。在当地政策范围内,银行和客户可以协商确定第一次住房贷款的具体利率水平,有利于降低居民的利息支出,更好地支持刚性住房需求。

上海金融发展实验室主任曾刚也认为,相关政策的放松将有助于进一步释放房地产市场的合理需求,使房地产市场继续稳定,解决潜在风险,对推动中国经济增长和稳定宏观经济市场发挥非常积极的作用。金融监管部门此次放宽了首套房贷款利率下限,仅针对2022年6-8月新建商品房销售价格环比持续下降的城市。到2022年底,首套商品房商品房贷款利率下限将分阶段放宽。

据易居研究院智库中心统计,目前有23个城市符合上述标准,其中哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳等8个二线城市;有泉州、温州、北海、包头等15个三四线城市。

“今年第三季度,特别是7-8月,房地产市场相对疲软,颇受高层关注。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示,央行的政策出台符合预期,这也是国务院两次常务会议提到的“一个城市,一个政策,充分利用信贷具”之后,央行做出了更大的政策声明。

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东方金城高级研究员冯琳认为,这是继任者“保交楼”在房地产供给方面采取措施后,政策方面支持需求方面房地产市场复苏的新措施。这不仅促进了房地产市场的复苏,也反映了政策的逐步调整,坚持“房住不炒”基本原则。

中原地产首席分析师张大伟认为,如果继续降低,确实可以降低购房者的购房成本,持续降息就是国务院实施“支持刚性和改善的住房需求”对市场信心和市场预期的稳定将起到积极的作用。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为,主要是抓住稳定增长的关键窗口期,出台阶段性、差异化的房地产市场增量稳定政策。在风险可控的情况下,适当放宽按揭利率空间,降低刚需购房成本,促进房地产市场需求复苏。

招聘金融首席研究员董希淼也表示,在居民住房消费需求低迷、房地产市场疲软的情况下,调整首套住房贷款利率下限具有重要性和紧迫性,可能产生三个功能:一是稳定居民住房消费预期,在坚持住房不炒作的前提下刺激新的住房消费需求;二是传递稳定信心、稳定市场的信号,促进房地产市场稳定健康发展;第三,减少住房消费支出,提高居民扩大消费的意愿和能力。

23个城市符合首套房贷利率下限条件，利率活降至4.1%以下

预计部分城市首套房贷利率将降至4.1%以下

根据通知的要求“因城施策”原则上,符合上述条件的城市政府可以根据当地房地产市场情况的变化和监管要求,独立决定分阶段维护,降低或取消当地第一套住房商业个人住房贷款利率下限,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会派出机构指导省级市场利率定价自律机制的实施。

严跃进认为,相关政策的出台可以增加银行的自主权。他预计,第四季度将迎来新一轮的住房贷款降息潮,这将有助于降低住房贷款成本,提振市场交易。

据统计,自今年5月央行和中国银行业监督管理委员会下调首套商业个人住房贷款利率下限以来,中国已有80多个城市将首套住房贷款利率下调至下限4.1%。

一位银行业研究人员认为,预计未来部分地区首套房贷利率将降至4.1%以下,甚至降至4%以下。目前,住房贷款、普惠小微等领域的利率为3.5%至3.85%,可能对这些城市的首套房贷利率具有参考价值。

冯琳还认为,后续行动取决于房地产市场的运作,不排除该措施将扩大到更多城市的可能性,或单独降低第二套住房抵押贷款利率的下限。与此同时,冯林预计第四季度将有五年期LPR预计报价也将进一步下调,从而推动抵押贷款利率大幅下降,然后在年底前后推动房地产市场的趋势。这将是第四季度稳定增长和风险控制的重要焦点。

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张大伟还认为,总体而言,房地产微调和宽松政策的内容越来越广泛,政策力度也越来越大。预计未来将出台更大的政策,如更新未完工的建筑资金和降低存量抵押贷款利率。同时,市场也期待着第二套住房贷款利率的下限和一、二线城市住房贷款利率的降低。

此外,志信研究院首席经济学家连平在其研究报告中指出,展望第四季度,预计房地产政策将保持相对宽松的基调。住房金融环境将逐步恢复,抵押贷款利率仍有小幅下降的空间。总体而言,结合去年的低基数和季节性特征,预计房地产投资将在第四季度停止下跌并企稳。中国银行研究还认为,随着全国许多地方放宽购买限制,降低首付比例等措施支持刚性需求,加上银行信贷审批和贷款发放速度加快,预计第四季度房地产行业相关融资需求将回升,信贷增长预计将逐定。

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